Qui doit payer l’étude de sol lors de l’achat d’un terrain ?
C’est une question fréquente chez les acheteurs et vendeurs de terrains constructibles, surtout depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle obligation d’étude de sol G1 en 2020.
En effet, la loi ELAN 2018 a introduit l’obligation pour le propriétaire-vendeur de faire réaliser une étude géotechnique avant la vente d’un terrain en zone argileuse, afin d’informer l’acquéreur des risques de sol et de prévenir les sinistres liés aux terrains instables.
Beaucoup de particuliers s’interrogent donc sur qui doit assumer le coût de cette étude de sol préalable : est-ce au vendeur de payer, ou à l’acheteur ?
Dans cet article, nous clarifions les obligations légales du vendeur, les droits de l’acheteur, et expliquons dans quels cas l’étude de sol est obligatoire, qui la finance et ce que couvre cette étude.
Vous trouverez également des conseils pour éviter les mauvaises surprises, illustrés par des cas concrets tirés de témoignages.
L’étude de sol G1 : une obligation légale en zone argileuse (loi ELAN 2020)
Depuis 2020, tout terrain constructible situé en zone argileuse (aléa moyen ou fort) doit faire l’objet d’une étude de sol avant sa vente, aux frais du vendeur.
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de novembre 2018 a instauré un cadre strict pour prévenir le risque de retrait-gonflement des sols argileux. Concrètement, depuis le 1er janvier 2020, tout terrain à bâtir situé en zone à risque moyen ou fort d’argiles doit faire l’objet d’une étude géotechnique préalable G1 avant la vente. Cette obligation concerne notamment les terrains destinés à la construction de maisons individuelles.
Le vendeur est tenu de fournir cette étude de sol G1 au futur acquéreur, et de l’annexer à la promesse de vente ou à l’acte authentique chez le notaire. À défaut, la vente peut même être bloquée par le notaire depuis fin 2020 tant que l’étude n’est pas réalisée.
Quels terrains sont concernés ?
Principalement ceux situés dans des communes classées en zone d’aléa argile moyen ou fort (risque modéré ou élevé de mouvement de sol).
La carte des zones à risque est consultable sur le portail officiel Géorisques du gouvernement. Si le terrain se trouve en zone d’aléa faible ou dans une commune non répertoriée à risque, la loi n’impose pas formellement d’étude de sol G1 avant vente. (En dehors des argiles, il existe d’autres contextes où une étude de sol peut être exigée, par exemple en zone inondable, sismique, sur des terrains en forte pente, etc., via les documents d’urbanisme locaux ou le Plan de Prévention des Risques.)
Pourquoi cette obligation ?
Parce qu’un sol argileux mal anticipé peut causer de graves fissures et dommages structurels sur une maison. En période de sécheresse, les argiles se rétractent en créant des vides, puis elles gonflent lors des pluies, provoquant des mouvements différentiels du terrain.
Ces phénomènes de retrait-gonflement sont responsables de milliers de sinistres chaque année en France, représentant même près de 38 % des indemnisations de catastrophes naturelles en coût cumulé.
En imposant une étude de sol en amont, la loi vise à informer l’acquéreur des risques géotechniques du terrain et à encourager la conception de fondations adaptées, évitant ainsi des désordres coûteux par la suite. Pour en savoir plus sur le contexte de cette loi et ses motivations, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à l’étude de sol obligatoire (loi ELAN et obligations) sur Geo2mo.
Vendeur ou acheteur : qui paye l’étude de sol obligatoire ?
En zone argileuse soumise à l’obligation, c’est clairement le vendeur qui doit payer l’étude de sol G1. La réglementation stipule en effet que l’étude géotechnique préalable est « à la charge du vendeur » dans le cadre d’une vente de terrain constructible. Autrement dit, le propriétaire actuel du terrain doit faire réaliser (et financer) cette étude avant la mise en vente, puis la transmettre à l’acheteur sans que celui-ci n’ait à débourser un centime.
Le coût d’une étude de sol G1 varie généralement de quelques centaines d’euros, en moyenne entre 600 et 1 200 € selon les prestataires et la nature du terrain. Le ministère de la Transition écologique estimait ce coût autour de 500 € pour une étude G1 standard.
Bien que ce soit un investissement pour le vendeur, cela permet de sécuriser la transaction et d’éviter de futures responsabilités en cas de problème de sol non détecté.
En revanche, en dehors des zones où la loi l’impose, la question du paiement peut se poser différemment. Si le terrain n’est pas situé en zone argileuse à risque, le vendeur n’a pas d’obligation légale de fournir une étude de sol G1.
Cependant, un acheteur prudent pourra tout de même souhaiter qu’une étude de sol soit effectuée avant la construction, afin de connaître la nature du sous-sol (présence éventuelle d’argile, de nappe phréatique, de remblai, etc.). Dans ce cas, plusieurs scénarios sont possibles :
- Négociation entre les parties : L’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’un arrangement amiable. Par exemple, l’acheteur peut demander au vendeur d’inclure la réalisation d’une étude de sol dans le compromis de vente, même si non obligatoire. Soit le vendeur accepte de la financer par précaution, soit ils partagent le coût, soit le prix de vente peut être ajusté en conséquence.
- Étude à l’initiative de l’acheteur : Si le vendeur refuse ou si la vente est urgente, l’acquéreur peut décider de commander lui-même une étude de sol avant l’achat. Dans ce cas, c’est l’acheteur qui paie directement le bureau d’études géotechniques de son choix. C’est une dépense supplémentaire, mais elle peut lui éviter d’acheter un terrain à problème. Il est possible de conditionner l’achat du terrain aux résultats de l’étude (clause suspensive dans le compromis) : si l’étude révèle un risque majeur nécessitant des fondations coûteuses, l’acheteur peut renoncer ou renégocier.
- Vendeur proactif hors zone à risque : Rien n’empêche un vendeur, même lorsque ce n’est pas requis, de faire réaliser volontairement une étude G1 pour valoriser son terrain. Fournir un rapport géotechnique rassurera les acheteurs sur la qualité du sol, ce qui peut faciliter la vente. Dans ce cas, le vendeur en assume le coût, mais il y gagne en transparence et en sécurité (il se protège aussi contre d’éventuelles poursuites pour vice caché du sol).
👉 À retenir : Lors de la vente d’un terrain, l’étude de sol est pratiquement toujours payée par le vendeur dans la logique des diagnostics obligatoires.
L’étude géotechnique préalable fait d’ailleurs partie du dossier de diagnostics techniques au même titre que les autres (termites, assainissement, pollution des sols, etc.). Si elle est imposée (zone à risque argile), c’est légalement au vendeur de payer.
En dehors des obligations, le paiement peut être discuté, mais en pratique il est courant que le vendeur la prenne en charge pour conclure la vente sereinement, ou que l’acquéreur la finance s’il tient à en avoir une alors que le vendeur ne s’en soucie pas.
Que couvre l’étude de sol G1 fournie lors de la vente ?
L’étude de sol G1, appelée étude géotechnique préalable, est une étude de terrain au niveau préliminaire. Son objectif est de dresser un premier diagnostic géotechnique du site et de donner des recommandations globales de construction pour prévenir le risque lié aux sols. Concrètement, cette étude comprend généralement :
- Un modèle géologique préliminaire du terrain : le géotechnicien identifie la nature des couches de sol présentes (argile, calcaire, remblai, roche, etc.) et leur succession en profondeur. Par exemple, l’étude peut révéler qu’à 2 mètres de profondeur se trouve une couche d’argile sensible à la sécheresse.
- Les principales caractéristiques géotechniques du site : cela inclut la description des propriétés du sol (sol meuble ou compact, présence d’eau souterraine, niveau de la nappe phréatique, etc.) et des éventuels aléas (sol argileux gonflant, risque de tassement, anciennes carrières sous le terrain, etc.).
- Une identification des risques géotechniques et principes généraux de construction : le rapport G1 indique les risques majeurs identifiés sur le site (par ex. risque de mouvement de terrain différentiel dû aux argiles), et propose des principes de construction généraux pour y remédier. Il peut s’agir de recommandations du type : prévoir des fondations profondes de minimum 1 mètre, éviter les fondations sur semelles filantes classiques, drainer le pourtour de la maison, adapter la structure en cas de sol hétérogène, etc., sans entrer encore dans le détail d’un dimensionnement (ce sera le rôle de l’étude G2 plus poussée).
- Une enquête documentaire et visite du site : le bureau d’étude effectue des recherches sur l’historique géotechnique du terrain et de ses environs (anciens puits, remblais connus, effondrements passés, présence de constructions voisines présentant des fissures…). Une visite visuelle du terrain et du quartier est réalisée pour noter tout indice (fissures sur la maison voisine, sol craquelé en surface par la sécheresse, arbres de grande taille à proximité immédiate, etc.).
En somme, l’étude G1 dresse un profil du sol et fournit des préconisations de principe, sans aller jusqu’aux calculs détaillés. Elle est généralement basée sur quelques investigations légères, par exemple un ou deux forages de reconnaissance de quelques mètres de profondeur, complétés par des analyses de laboratoire si nécessaire.
Son contenu exact est défini par l’arrêté du 22 juillet 2020 qui précise les études géotechniques en zones argileuses.
Bon à savoir : la loi prévoit que cette étude préalable G1 a une validité de 30 ans (en l’absence de travaux modifiant le sol), ce qui signifie qu’un terrain étudié reste couvert pour d’éventuelles reventes dans les décennies suivantes. Toutefois, si le sol a été remanié entre-temps (terrassement, remblai ajouté…), une nouvelle étude pourra être demandée.
Droits de l’acheteur et responsabilités du vendeur
Du point de vue de l’acheteur, il est important de connaître ses droits afin d’éviter les mauvaises surprises. Si le terrain acheté est en zone argileuse à risque et que le vendeur ne fournit pas l’étude de sol obligatoire, l’acquéreur peut exiger qu’elle soit réalisée avant la signature définitive. Depuis octobre 2020, les notaires sont en droit de refuser de valider la vente tant que l’étude géotechnique réglementaire n’est pas annexée au dossier.
Si malgré tout la vente avait lieu sans l’étude et que des problèmes de sol survenaient ensuite (maison qui fissure, affaissement…), l’acheteur serait en droit de se retourner contre le vendeur pour vices cachés ou manquement à l’obligation d’information.
Autrement dit, le vendeur engagerait sa responsabilité et pourrait devoir indemniser l’acheteur pour les dommages subis.
Plusieurs témoignages sur les forums illustrent cette confusion fréquente.
Par exemple, certains acheteurs ont découvert après coup que le terrain qu’ils venaient d’acquérir en zone argileuse aurait dû s’accompagner d’une étude de sol G1 fournie par le vendeur – or aucune étude ne leur avait été remise lors de la vente. 😕
Pour éviter ce scénario, il est primordial, en tant qu’acheteur, de vérifier en amont si le terrain est situé en zone de retrait-gonflement des argiles (via GeoRisques ou en interrogeant la mairie).
Si oui, exigez l’étude de sol G1 dès le compromis de vente.
En cas de refus du vendeur ou d’oubli, n’hésitez pas à en faire un point non-négociable : c’est une obligation légale faite au vendeur, et son absence pourrait vous causer de graves ennuis plus tard. Au besoin, sollicitez votre notaire pour faire respecter ce droit.
Enfin, rappelons qu’en dehors des obligations légales, réaliser une étude de sol est toujours une bonne pratique avant de construire.
Même sur un terrain où rien n’y oblige, faire étudier le sol est vivement conseillé par les professionnels (le DTU 13.1 sur les fondations le recommande systématiquement). Les constructeurs et assureurs exigent d’ailleurs presque toujours une étude G2 avant-projet pour couvrir la garantie décennale.
En clair, que ce soit obligatoire ou non, ne faites pas l’impasse sur l’étude de sol : c’est un petit investissement au regard de la construction, qui garantit la stabilité et la durabilité de votre future maison.
Conclusion : retenez bien qui paie l’étude de sol 👍
Pour conclure, qui doit payer l’étude de sol lors de l’achat d’un terrain ?
Dans la grande majorité des cas, c’est le vendeur qui en a la charge, notamment lorsque la loi l’exige en zone argileuse (obligation introduite par la loi ELAN).
Le vendeur fait réaliser et finance l’étude G1 avant la vente, pour informer l’acquéreur des risques du sol. L’acheteur, de son côté, n’a pas à payer cette étude obligatoire – il doit en bénéficier gratuitement, et s’assurer qu’elle est bien fournie avant de s’engager.
Hors des zones concernées par l’obligation, le paiement de l’étude de sol peut être négocié, mais il reste courant que le vendeur prenne l’initiative de la fournir pour sécuriser la vente, ou que l’acheteur la fasse faire à ses frais s’il veut être rassuré.
Dans tous les cas, ne négligez jamais l’étude de sol : c’est un élément clé pour construire sur des bases saines et éviter des sinistres coûteux. Un terrain stable, c’est le début d’une construction sereine !