Terrain en SIS : étude des sols, attestation et permis de construire

Vous achetez un terrain, vous préparez un permis de construire ou vous étudiez une ancienne parcelle d’activité, et un document mentionne un SIS : certificat d’urbanisme, ERRIAL, PLU, Géorisques, fiche pollution, annexe d’urbanisme…

La première réaction est souvent la même : le terrain est-il constructible ?

La réponse est nuancée : un terrain en SIS n’est pas automatiquement inconstructible. En revanche, il impose une vigilance renforcée sur la pollution des sols. Le projet doit vérifier que l’état du terrain est compatible avec l’usage prévu : maison individuelle, immeuble de logements, commerce, parking, entrepôt, crèche, jardin, lotissement, etc.

Dans certains cas, notamment pour un projet soumis à permis de construire ou à permis d’aménager, une étude de sols liée à la pollution doit être réalisée et une attestation spécifique doit être jointe au dossier. Cette attestation ne relève pas d’une étude géotechnique classique G1 ou G2 : elle concerne le domaine des sites et sols pollués.

À retenir dès le départ :
l’étude de sols “SIS / pollution / sites et sols pollués” sert à gérer le risque sanitaire et environnemental lié à une pollution ;
l’étude géotechnique G1 ou G2 sert à concevoir techniquement le projet : fondations, portance, tassements, remblais, terrassements, argiles, eau, stabilité.

Les deux études peuvent être nécessaires sur un même terrain, mais elles ne répondent pas au même objectif.

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Qu’est-ce qu’un terrain en SIS ?

Définition simple d’un Secteur d’Information sur les Sols

Un SIS, ou Secteur d’Information sur les Sols, correspond à un terrain pour lequel l’État dispose d’informations indiquant une pollution des sols justifiant des études et, si nécessaire, des mesures de gestion. Le Code de l’environnement précise que ces secteurs concernent les terrains où la connaissance de la pollution justifie, notamment en cas de changement d’usage, des études de sols et des mesures de gestion pour préserver la sécurité, la santé, la salubrité publique et l’environnement. (Légifrance)

Autrement dit, le SIS n’est pas une simple mention administrative. C’est un signal : avant de construire, d’aménager ou de changer l’usage du terrain, il faut vérifier si la pollution connue ou suspectée est compatible avec le projet.

L’objectif est d’éviter qu’un ancien usage polluant expose de futurs occupants à un risque. Par exemple, une ancienne station-service, un garage, une blanchisserie, un atelier industriel ou une friche peuvent avoir laissé des hydrocarbures, solvants, métaux, composés volatils ou pollutions diffuses dans les sols, les gaz du sol ou les eaux souterraines.

Qui classe un terrain en SIS ?

Les SIS sont élaborés par l’État à partir des informations dont il dispose. Le représentant de l’État dans le département consulte les collectivités concernées, informe les propriétaires, puis arrête les secteurs d’information sur les sols. Les SIS sont ensuite reportés sur des documents graphiques et annexés au PLU, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale. (Légifrance)

Géorisques rappelle également que les SIS sont mis à disposition du public et qu’ils permettent de conserver et transmettre l’information sur les pollutions connues afin de sécuriser les projets d’aménagement. (Géorisques)

SIS, BASIAS, CASIAS, ex-BASOL : ne pas tout confondre

Tous les sigles liés aux sites pollués ne veulent pas dire la même chose. Pour un projet immobilier, la différence est importante.

Terme	Ce que cela signifie	Impact possible pour un projet
SIS	Secteur où la pollution connue justifie une vigilance réglementaire	Peut déclencher une étude de sols pollution et une attestation pour certains permis
CASIAS / anciens sites industriels	Carte des anciens sites industriels et activités de services susceptibles d’être à l’origine d’une pollution	Alerte documentaire utile ; l’inscription ne prouve pas automatiquement une pollution effective
Ex-BASOL / Infosols	Information de l’administration sur une pollution suspectée ou avérée	À analyser au cas par cas, souvent avec des données de suivi, diagnostics ou mesures de gestion
ICPE	Installation classée pour la protection de l’environnement	Peut entraîner des obligations spécifiques, notamment en cas de cessation d’activité ou de changement d’usage

La CASIAS conserve la mémoire d’anciennes activités industrielles ou de services potentiellement polluantes, mais Géorisques précise que l’inscription d’un site dans cette carte ne préjuge pas de la pollution effective des sols. (Géorisques)
Les informations dites ex-BASOL recensent des sites pollués ou potentiellement pollués connus de l’administration et appelant une action à titre préventif ou curatif ; elles sont complémentaires des SIS et de la CASIAS. (Géorisques)

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Comment savoir si un terrain est situé en SIS ?

Vérifier sur Géorisques

La première vérification consiste à consulter Géorisques, à partir de l’adresse du terrain ou de ses références cadastrales. La plateforme permet de consulter les informations relatives aux sites et sols pollués, aux SIS publiés, aux anciens sites industriels et aux informations de l’administration concernant les pollutions suspectées ou avérées. Géorisques indique que les SIS sont consultables sous forme de fiches comprenant notamment les parcelles concernées et des cartes de situation. (Géorisques)

Mais attention : l’absence de SIS ne signifie pas absence de pollution. Un terrain peut ne pas être en SIS tout en ayant accueilli une ancienne activité polluante, un remblai, une cuve enterrée, une décharge ancienne ou une pollution non encore documentée.

C’est pourquoi l’ERRIAL et Géorisques doivent être lus comme des points d’entrée. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre guide pour lire un ERRIAL avant d’acheter un terrain. L’ERRIAL ne remplace ni l’analyse historique du terrain, ni une étude géotechnique, ni une étude de pollution si des indices existent.

Vérifier dans le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme peut aussi signaler la situation du terrain. Le Code de l’urbanisme prévoit qu’il indique si le terrain est situé sur un ancien site industriel ou de service connu ou répertorié, ainsi que s’il est situé dans un secteur d’information sur les sols. (Légifrance)

Cette vérification est utile avant signature d’un compromis, avant dépôt de permis ou lorsqu’un projet implique un changement d’usage : friche transformée en logement, atelier transformé en habitation, ancien garage reconverti, lotissement sur ancien terrain d’activité, etc.

Vérifier dans le PLU ou les annexes d’urbanisme

Les SIS sont annexés aux documents d’urbanisme, notamment au PLU, au PLUi ou à la carte communale. Pour un projet concret, il est conseillé de demander au service urbanisme :

• le règlement applicable à la parcelle ;
• les documents graphiques ;
• les annexes relatives aux SIS ;
• les éventuelles servitudes d’utilité publique ;
• les fiches SIS ou données disponibles ;
• les informations connues sur les anciennes activités.

Pour un projet complexe, il faut croiser ces données avec les plans du projet, l’historique du site, les contraintes de terrassement, les sous-sols éventuels, les réseaux enterrés, les espaces verts et les usages sensibles.

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Peut-on construire sur un terrain en SIS ?

Oui, mais pas sans vérifier la compatibilité du projet avec l’état des sols

Un classement en SIS ne veut pas dire : “construction interdite”. Il signifie plutôt : construction possible sous conditions d’analyse et de gestion du risque.

La question à poser n’est donc pas seulement : “le terrain est-il constructible au PLU ?”
La vraie question est : l’usage futur est-il compatible avec l’état des sols ?

Le Code de l’environnement prévoit que les projets de construction ou de lotissement situés en SIS font l’objet d’une étude des sols afin d’établir les mesures de gestion de la pollution nécessaires pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols. (Légifrance)

Une maison avec jardin, un immeuble collectif, un local industriel, une crèche, un parking ou un entrepôt n’exposent pas les personnes aux mêmes risques. Le niveau d’exigence dépend donc du projet.

Pourquoi le changement d’usage est déterminant ?

Le changement d’usage est central en matière de sites et sols pollués.

Un terrain anciennement industriel peut rester compatible avec un usage industriel ou logistique, mais devenir problématique s’il est transformé en logements, école, crèche, jardin familial ou habitation avec sous-sol. Le risque dépend notamment :

• des polluants présents ;
• de leur concentration ;
• de leur profondeur ;
• des voies de transfert ;
• de la présence de gaz du sol ;
• des eaux souterraines ;
• des terrassements prévus ;
• de la durée d’exposition ;
• de la sensibilité des personnes exposées.

Les voies d’exposition peuvent être multiples : contact direct avec les sols, inhalation de poussières, remontées de vapeurs dans les bâtiments, ingestion accidentelle, consommation de végétaux cultivés sur place, transfert vers les eaux souterraines, ou encore exposition pendant les travaux.

Exemples de projets à risque renforcé

Certains projets doivent être analysés avec une vigilance particulière :

• construction de logements sur ancienne friche industrielle ;
• transformation d’un garage, atelier ou dépôt en habitation ;
• construction d’une maison avec jardin potager ;
• projet avec sous-sol, cave ou terrassements profonds ;
• établissement accueillant des enfants ou des personnes sensibles ;
• lotissement sur ancien terrain industriel ;
• projet nécessitant l’évacuation de volumes importants de terres ;
• bâtiment avec réseaux enterrés traversant des sols pollués ;
• reconversion d’un ancien site ICPE.

Dans ces cas, l’urbanisme, la pollution et la géotechnique doivent être étudiés ensemble, car une contrainte de pollution peut modifier l’implantation du bâtiment, la profondeur des fondations, le choix d’un dallage, la présence d’un vide sanitaire ou la gestion des terres excavées.

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Quelle étude faut-il réaliser sur un terrain en SIS ?

L’étude de sols SIS : une étude liée à la pollution, pas seulement à la géotechnique

C’est le point le plus important à comprendre.

L’étude attendue sur un terrain en SIS est une étude de sites et sols pollués. Elle vise à identifier les pollutions, les milieux concernés, les voies de transfert et les mesures de gestion permettant de rendre le projet compatible avec l’usage futur.

Elle ne remplace pas automatiquement une étude géotechnique G1 ou G2. Et inversement, une G1 ou une G2 ne suffit pas à répondre à l’obligation SIS lorsqu’une attestation pollution est exigée.

En clair :

• une étude de sols SIS / pollution traite la compatibilité sanitaire et environnementale du projet ;
• une étude géotechnique G2 traite les fondations, terrassements, tassements, portance, remblais, eau, argiles et contraintes mécaniques du sol.

Sur un même projet, les deux études peuvent être complémentaires.

Ce que contient l’étude de sols réglementaire

L’article R.556-2 du Code de l’environnement indique que l’étude de sols prévue pour les projets en SIS est constituée d’un diagnostic et du plan de gestion qui en découle. Le diagnostic comprend notamment l’étude historique, documentaire et mémorielle, la vulnérabilité des milieux, des investigations sur les milieux, les données géographiques de la zone investiguée, les parcelles concernées et un schéma conceptuel reliant sources de pollution, voies de transfert et enjeux à protéger. (Légifrance)

Dans la pratique, l’étude peut donc comprendre :

• une étude historique, documentaire et mémorielle ;
• une analyse des anciennes activités ;
• une recherche de cuves, remblais, ateliers, zones de stockage ou anciennes installations ;
• une analyse de la vulnérabilité des milieux ;
• des sondages et prélèvements de sols ;
• des analyses en laboratoire ;
• des investigations sur les eaux souterraines, gaz du sol ou poussières si nécessaire ;
• une interprétation des résultats ;
• un schéma conceptuel ;
• un plan de gestion ;
• des recommandations de conception ou de restrictions d’usage.

Le plan de gestion peut prévoir, selon les cas, l’excavation de terres, le confinement, le recouvrement, la ventilation, la suppression d’un sous-sol, l’adaptation des espaces verts, la gestion des terres excavées ou la mise en place de restrictions d’usage.

Étude SIS et étude géotechnique G2 : deux études complémentaires

Question	Étude de sols SIS / pollution	Étude géotechnique G2
Objet	Pollution, compatibilité sanitaire, mesures de gestion	Fondations, portance, terrassements, tassements
Cadre	Code de l’environnement / sites et sols pollués	NF P 94-500 / géotechnique
Résultat	Diagnostic pollution + plan de gestion	Hypothèses géotechniques + recommandations de conception
Utilité permis	Peut nécessiter une attestation spécifique	Sert à concevoir techniquement le projet
Prestataire	Bureau d’études SSP certifié ou équivalent	Bureau d’études géotechnique
Questions traitées	Polluants, exposition, gaz du sol, terres polluées, usage futur	Fondations, remblais, argiles, eau, talus, soutènements, dallages

La page Geo2mo dédiée à l’étude géotechnique G2 présente la G2 comme une mission de conception qui transforme les sondages et essais en hypothèses utiles pour les fondations, les terrassements, l’eau, les remblais ou la pente. Geo2mo précise également que la G2 sécurise notamment la portance, les tassements, les remblais, les venues d’eau et la stabilité des talus ou soutènements. (Geo2mo)

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L’attestation SIS : quand est-elle obligatoire pour le permis de construire ?

Le principe : une attestation à fournir avec le dossier de permis

Pour les projets de construction ou de lotissement situés dans un SIS, le Code de l’environnement prévoit une étude des sols. Pour les projets soumis à permis de construire ou à permis d’aménager, le maître d’ouvrage fournit dans le dossier de permis une attestation garantissant la réalisation de cette étude et sa prise en compte dans la conception du projet. (Légifrance)

Cette attestation est donc une pièce importante du dossier. Elle ne se limite pas à dire qu’un rapport existe : elle garantit que les conclusions de l’étude ont été intégrées dans le projet.

Ce que dit le Code de l’urbanisme pour le permis de construire

L’article R.431-16 du Code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 17 avril 2026, prévoit que le dossier de permis de construire comprend, lorsque le projet est situé dans un SIS et dans les cas prévus par l’article L.556-2 du Code de l’environnement, une attestation établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception du projet. (Légifrance)

En pratique, si cette pièce est exigible et absente, le dossier peut être considéré comme incomplet ou donner lieu à une demande de pièce complémentaire, avec un impact sur les délais d’instruction.

Qui peut établir l’attestation ?

L’attestation ne peut pas être établie par n’importe quel professionnel.

Elle doit être produite par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou par un organisme reconnu équivalent. Le ministère de la Transition écologique précise que la certification réglementaire dans le domaine des SSP est obligatoire pour émettre certaines attestations, dont ATTES-ALUR, qui concerne la prise en compte des mesures de gestion de la pollution dans les projets de construction ou d’aménagement. (Ministère de la Transition Écologique)

C’est pourquoi il faut distinguer clairement :

• le bureau d’études SSP chargé de l’étude pollution et de l’attestation réglementaire ;
• le bureau d’études géotechnique chargé des missions G1, G2, G3, G4 ou G5.

Ce que garantit réellement l’attestation

L’article R.556-3 du Code de l’environnement précise que l’attestation garantit deux choses : la réalisation d’une étude de sols et la prise en compte de ses préconisations pour assurer la compatibilité entre l’état des sols et l’usage futur du site dans la conception du projet. (Légifrance)

Elle doit donc être cohérente avec :

• l’usage futur annoncé ;
• les plans du permis ;
• les terrassements prévus ;
• les espaces verts ;
• les sous-sols ou vides sanitaires ;
• la gestion des terres ;
• les mesures de confinement ou de recouvrement ;
• les restrictions d’usage éventuelles ;
• les préconisations du plan de gestion.

Si le projet change après l’étude — par exemple ajout d’un sous-sol, déplacement du bâtiment, création d’un jardin potager ou transformation d’un local commercial en logement — l’analyse peut devoir être mise à jour.

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Dans quels cas l’attestation n’est-elle pas requise ?

Cas du lotissement déjà autorisé

L’article L.556-2 prévoit une exception : l’attestation n’est pas requise lors du dépôt d’un permis de construire si la construction projetée se situe dans le périmètre d’un lotissement déjà autorisé et que la demande de permis d’aménager du lotissement comportait déjà l’attestation garantissant l’étude des sols et sa prise en compte. (Légifrance)

Cette exception ne veut pas dire qu’il n’y a plus aucune contrainte. Elle signifie seulement que la pièce réglementaire a déjà été traitée au stade du lotissement. Le projet de construction doit rester compatible avec les hypothèses retenues : usage, terrassements, espaces extérieurs, fondations, gestion des terres, etc.

Cas particuliers du permis d’aménager

L’article L.556-2 prévoit aussi une exception pour certaines opérations de lotissement portées par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dès lors que l’opération a donné lieu à la publication d’une déclaration d’utilité publique. (Légifrance)

Ces situations sont spécifiques. Pour un projet d’aménagement ou de lotissement, il est préférable de vérifier directement avec :

• le service instructeur ;
• le bureau d’études SSP ;
• le notaire ;
• l’architecte ;
• le maître d’œuvre.

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Quelles démarches suivre avant de déposer un permis de construire sur un terrain en SIS ?

Étape 1 : identifier précisément la parcelle concernée

Avant toute étude, il faut définir le périmètre réel du projet. Un terrain peut être totalement en SIS, partiellement en SIS ou voisin d’une zone connue. Il faut donc réunir :

• l’adresse exacte ;
• les références cadastrales ;
• la fiche SIS ;
• le plan parcellaire ;
• le plan de masse ;
• l’emprise du bâtiment ;
• l’emprise des terrassements ;
• la présence éventuelle d’un sous-sol ;
• l’emplacement des réseaux ;
• les zones de jardin, stationnement ou accès.

Cette étape évite de commander une étude trop générale ou mal ciblée.

Étape 2 : récupérer les documents disponibles

Il est ensuite nécessaire de rassembler toutes les informations existantes :

• fiche Géorisques / SIS ;
• certificat d’urbanisme ;
• PLU ou PLUi ;
• annexes d’urbanisme ;
• historique du terrain ;
• photos aériennes anciennes ;
• anciennes activités connues ;
• diagnostics pollution déjà réalisés ;
• études géotechniques existantes ;
• plans du projet ;
• données sur les réseaux ;
• contraintes d’assainissement et d’eaux pluviales ;
• informations sur d’éventuelles cuves, remblais, caves, fosses ou dallages anciens.

Cette collecte documentaire est essentielle, car l’étude pollution s’appuie d’abord sur la compréhension historique du site.

Étape 3 : faire cadrer l’étude de sols pollution

Le bureau d’études SSP doit cadrer l’étude en fonction du projet réel. Il ne suffit pas de savoir que le terrain est pollué : il faut savoir pour quel usage futur l’analyse est conduite.

Les points à clarifier sont notamment :

• usage futur : habitation, commerce, parking, ERP, jardin, crèche ;
• présence ou non de sous-sol ;
• profondeur des terrassements ;
• volumes de terres à évacuer ;
• maintien ou suppression de bâtiments existants ;
• localisation des espaces verts ;
• implantation des réseaux enterrés ;
• éventuelle exposition aux gaz du sol ;
• gestion des eaux ;
• contraintes de chantier.

Les mesures de gestion peuvent inclure l’excavation, le confinement, le recouvrement, la ventilation, la suppression d’un usage sensible, la gestion spécialisée des terres excavées ou des restrictions d’usage.

Étape 4 : intégrer les conclusions dans la conception du projet

L’étude pollution n’a de valeur opérationnelle que si ses conclusions sont intégrées dans les plans.

Le projet peut devoir évoluer sur plusieurs points :

• implantation du bâtiment ;
• choix de conserver ou supprimer un sous-sol ;
• choix d’un vide sanitaire ventilé ;
• positionnement des jardins ;
• type de dallage ;
• ventilation des volumes bas ;
• tracé des réseaux enterrés ;
• profondeur des terrassements ;
• gestion des eaux pluviales ;
• choix des zones de recouvrement ;
• évacuation ou réutilisation de terres ;
• restrictions sur potagers ou plantations.

C’est à ce stade que le lien avec la géotechnique devient important : déplacer un bâtiment, modifier un terrassement, excaver des remblais ou supprimer un sous-sol peut avoir des conséquences sur les fondations.

Étape 5 : obtenir l’attestation et joindre la bonne pièce au permis

Lorsque l’attestation est exigée, elle doit correspondre au projet réellement déposé.

Avant dépôt, vérifiez que :

• l’étude porte bien sur la bonne parcelle ;
• l’usage futur est le bon ;
• les plans du permis sont cohérents avec l’étude ;
• les mesures de gestion sont intégrées ;
• l’attestation est établie par un prestataire compétent SSP certifié ou équivalent ;
• la version de l’attestation correspond à la version déposée du projet.

Un changement de projet après attestation peut nécessiter une nouvelle analyse.

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Terrain en SIS : quelles conséquences pour l’achat ou la vente ?

Obligation d’information de l’acquéreur ou du locataire

Lorsqu’un terrain situé en SIS fait l’objet d’une vente ou d’une location, le vendeur ou le bailleur doit informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. Géorisques rappelle que cette information fait partie des obligations liées à l’information des acquéreurs et locataires, et que l’état des risques concerne notamment les biens situés dans un secteur d’information sur les sols. (Géorisques)

L’acte de vente ou de location doit attester que cette formalité a été accomplie.

Que risque le vendeur en cas d’information incomplète ?

Une information incomplète peut créer un litige si une pollution est découverte après la vente et rend le terrain impropre à la destination prévue au contrat. Géorisques indique qu’à défaut d’information, l’acquéreur ou le locataire peut, dans certaines conditions, demander la résolution du contrat, une réduction du prix ou du loyer, voire la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque son coût n’est pas disproportionné. (Géorisques)

Avant compromis, il est donc prudent de vérifier :

• si la parcelle est en SIS ;
• si elle figure dans CASIAS ou ex-BASOL ;
• si une ancienne ICPE a existé ;
• si des études pollution sont disponibles ;
• si le prix tient compte des contraintes ;
• si le projet d’usage futur est réaliste.

Faut-il prévoir une clause suspensive ?

Sur un terrain en SIS, une clause suspensive peut être utile pour sécuriser l’achat. Elle peut porter sur :

• l’obtention du permis de construire ;
• les résultats de l’étude pollution ;
• le coût maximal acceptable des mesures de gestion ;
• la possibilité de réaliser l’usage prévu ;
• l’absence d’obligation disproportionnée de dépollution ;
• la compatibilité entre le projet, le PLU et les contraintes de sol ;
• la faisabilité géotechnique des fondations.

Ce point doit être travaillé avec le notaire. Pour un terrain complexe, il peut être préférable de faire réaliser les premières analyses avant de s’engager définitivement.

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Quelles conséquences techniques pour le projet de construction ?

Pollution des sols : impacts possibles sur la conception

Une pollution des sols peut modifier profondément un projet, même lorsque le terrain reste constructible.

Les impacts possibles sont notamment :

• déplacement du bâtiment hors de la zone la plus impactée ;
• suppression ou adaptation d’un sous-sol ;
• création d’un vide sanitaire ventilé ;
• mise en place d’un dallage spécifique ;
• recouvrement des sols extérieurs ;
• interdiction ou limitation des potagers ;
• évacuation de terres en filière adaptée ;
• confinement de certaines zones ;
• ventilation ou traitement des gaz du sol ;
• adaptation des réseaux enterrés ;
• protection des travailleurs pendant les terrassements ;
• gestion particulière des eaux souterraines ou pluviales.

Ces choix doivent être anticipés tôt, car ils peuvent impacter le budget, les délais, l’architecture et la conception structurelle.

Pourquoi la géotechnique reste indispensable malgré l’étude pollution ?

Un terrain peut être pollué et présenter des contraintes géotechniques.

Par exemple :

• des remblais peuvent être pollués et compressibles ;
• une ancienne plateforme industrielle peut masquer des hétérogénéités ;
• des caves ou cuves remblayées peuvent générer des tassements ;
• une dépollution par excavation peut modifier les niveaux d’assise ;
• un confinement peut changer les altimétries du projet ;
• des eaux souterraines peuvent poser à la fois un sujet environnemental et géotechnique ;
• un ancien dallage peut masquer des ouvrages enterrés.

La G2 permet de concevoir les fondations, les terrassements, les dallages, les soutènements et les précautions d’eau. Geo2mo présente ses missions géotechniques G1 à G5 comme un cadre permettant d’analyser le terrain selon les phases du projet, avec une G2 orientée conception et dimensionnement des fondations. (Geo2mo)

Exemple concret : ancienne station-service transformée en maison

Prenons un exemple simple.

Un particulier achète une ancienne station-service pour construire une maison avec jardin. Le terrain est situé en SIS. L’ancien usage laisse suspecter :

• hydrocarbures dans les sols ;
• anciennes cuves enterrées ;
• pollution possible des gaz du sol ;
• remblais hétérogènes ;
• terres à évacuer en filière spécifique ;
• risque de contact direct dans le futur jardin.

L’étude pollution va rechercher les sources de pollution, caractériser les milieux, établir un schéma conceptuel et proposer un plan de gestion : retrait de terres, confinement, recouvrement, ventilation, restrictions de potager, etc.

L’étude géotechnique G2, elle, va vérifier les conditions de fondation : nature des remblais, portance, tassements, niveau d’eau, stabilité des terrassements, adaptation des fondations après éventuelle excavation.

Si le projet est soumis au champ réglementaire applicable, une attestation SIS devra être jointe au permis. Elle sera établie par un bureau d’études SSP certifié ou équivalent, pas par une simple mission géotechnique.

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Qui fait quoi dans un projet sur terrain en SIS ?

Le rôle du maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage doit organiser le projet et s’assurer que les bonnes informations sont transmises aux bons intervenants. Son rôle consiste notamment à :

• identifier la présence du SIS ;
• récupérer les documents disponibles ;
• commander les études nécessaires ;
• transmettre les plans du projet ;
• définir clairement l’usage futur ;
• intégrer les conclusions dans la conception ;
• vérifier la cohérence du dossier de permis ;
• anticiper les coûts et délais.

Le rôle du bureau d’études sites et sols pollués

Le bureau d’études SSP intervient sur le volet pollution. Il peut notamment réaliser :

• l’étude historique, documentaire et mémorielle ;
• les investigations pollution ;
• les prélèvements et analyses ;
• l’interprétation des résultats ;
• le schéma conceptuel ;
• le plan de gestion ;
• la vérification de la compatibilité usage / pollution ;
• l’attestation réglementaire si le bureau est certifié ou reconnu équivalent.

Le ministère précise que les attestations réglementaires comme ATTES-ALUR relèvent de la certification réglementaire dans le domaine des sites et sols pollués. (Ministère de la Transition Écologique)

Le rôle du bureau d’études géotechnique

Le bureau d’études géotechnique intervient sur le comportement mécanique du sol. Il analyse notamment :

• la géologie du terrain ;
• les remblais ;
• la portance ;
• les tassements ;
• les argiles ;
• les venues d’eau ;
• les terrassements ;
• les soutènements ;
• les dallages ;
• les fondations superficielles ou profondes.

Sur un terrain en SIS, il doit être informé des hypothèses pollution, car celles-ci peuvent influencer les terrassements, les niveaux finis, les zones excavées et les contraintes de fondation.

Le rôle de l’architecte, du BET structure et du service instructeur

L’architecte doit intégrer les contraintes dans le projet architectural : implantation, sous-sol, ventilation, espaces verts, réseaux, accès, altimétrie.

Le BET structure exploite les hypothèses géotechniques pour dimensionner les ouvrages.

Le service instructeur vérifie la présence des pièces exigibles dans le dossier, notamment l’attestation lorsque le projet est situé en SIS et que les conditions réglementaires sont réunies.

Le point clé est la cohérence : les plans, l’étude pollution, le plan de gestion, l’étude géotechnique et l’attestation doivent raconter le même projet.

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Combien de temps prévoir avant le dépôt du permis ?

Les délais à anticiper

Un projet sur terrain en SIS demande généralement plus d’anticipation qu’un projet classique.

Il faut prévoir du temps pour :

• la recherche documentaire ;
• la récupération des documents d’urbanisme ;
• le cadrage de l’étude pollution ;
• les devis ;
• les investigations terrain ;
• les analyses en laboratoire ;
• l’interprétation ;
• le plan de gestion ;
• les échanges avec l’architecte ;
• les adaptations éventuelles du projet ;
• la coordination avec la géotechnique ;
• l’émission de l’attestation ;
• la constitution du dossier de permis.

Pour la partie géotechnique, Geo2mo rappelle que les délais d’une étude de sol dépendent notamment du devis, du créneau d’intervention, des essais, des analyses et de la rédaction du rapport ; pour une étude classique de maison, l’ordre de grandeur est souvent de quelques semaines, mais il peut s’allonger selon les essais ou contraintes d’accès. (Geo2mo)
À lire aussi : délais d’une étude de sol.

Pourquoi il ne faut pas attendre la dernière semaine avant le permis

Attendre la fin de la conception est risqué.

Une étude pollution peut conduire à modifier :

• l’implantation ;
• le sous-sol ;
• les profondeurs de terrassement ;
• les espaces verts ;
• la gestion des terres ;
• les réseaux ;
• les protections contre les gaz du sol ;
• le coût global du projet.

Si ces contraintes sont découvertes trop tard, le permis peut être retardé, le dossier incomplet ou le projet techniquement incohérent.

Le bon réflexe : intégrer le sujet SIS dès l’avant-projet, avant de figer les plans.

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Les erreurs fréquentes à éviter sur un terrain en SIS

Erreur n°1 : croire qu’une G1 ou une G2 suffit pour répondre au SIS

Une G1 ou une G2 traite la géotechnique. Elle ne remplace pas une étude de pollution lorsqu’une étude de sols SIS est nécessaire.

La G2 répond à des questions comme : quelles fondations ? quelle portance ? quels tassements ? quels terrassements ? quelles précautions vis-à-vis de l’eau ou des remblais ?

L’étude SIS répond à d’autres questions : quels polluants ? quelles voies de transfert ? quelle exposition ? quelles mesures de gestion ? l’usage futur est-il compatible ?

Erreur n°2 : déposer le permis sans attestation alors qu’elle est exigée

Lorsque l’attestation est exigible, elle fait partie des pièces du dossier. L’article R.431-16 du Code de l’urbanisme prévoit cette attestation pour les projets situés dans un SIS dans les cas et conditions de l’article L.556-2 du Code de l’environnement. (Légifrance)

Déposer sans cette pièce peut entraîner une demande de complément et retarder l’instruction.

Erreur n°3 : acheter sans vérifier le coût des mesures de gestion

La pollution peut générer des coûts importants :

• investigations complémentaires ;
• analyses en laboratoire ;
• évacuation de terres ;
• confinement ;
• recouvrement ;
• adaptation du projet ;
• ventilation ;
• restrictions d’usage ;
• suivi de chantier ;
• gestion des découvertes imprévues.

Le prix du terrain doit donc être apprécié en tenant compte de ces contraintes.

Erreur n°4 : changer l’usage du projet sans revoir l’étude

Passer d’un parking à du logement, ajouter un jardin, créer une crèche, transformer un entrepôt en habitation ou ajouter un sous-sol change l’exposition.

Un changement d’usage ou de conception peut rendre l’étude initiale insuffisante. Il faut alors demander au bureau SSP si une mise à jour est nécessaire.

Erreur n°5 : confondre “terrain constructible” et “terrain constructible sans contrainte”

Un terrain peut être constructible au PLU et pourtant nécessiter :

• une étude pollution ;
• une attestation SIS ;
• une étude géotechnique G2 ;
• des mesures de gestion ;
• une adaptation du projet ;
• une clause d’achat spécifique ;
• une coordination entre architecte, SSP, géotechnicien et structure.

La constructibilité urbanistique ne suffit pas à sécuriser la faisabilité technique et environnementale.

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Checklist avant d’acheter ou de construire sur un terrain en SIS

Documents à récupérer

Avant signature ou dépôt de permis, réunissez :

• fiche SIS ;
• extrait Géorisques ;
• ERRIAL ou état des risques ;
• certificat d’urbanisme ;
• PLU / PLUi ;
• annexes d’urbanisme ;
• historique du terrain ;
• photos aériennes anciennes ;
• anciennes activités connues ;
• études pollution existantes ;
• études géotechniques existantes ;
• plans du projet ;
• informations sur cuves, remblais, caves, fosses ou dallages ;
• contraintes d’assainissement ;
• contraintes d’eaux pluviales ;
• hypothèses de terrassement ;
• emprise des futurs espaces verts.

Questions à poser avant signature ou dépôt du permis

• Le terrain est-il totalement ou partiellement en SIS ?
• Le terrain figure-t-il aussi dans CASIAS ou ex-BASOL ?
• Quel était l’ancien usage ?
• Le projet change-t-il l’usage du terrain ?
• Une attestation est-elle exigée ?
• Qui peut l’établir ?
• Une étude pollution existe-t-elle déjà ?
• Est-elle compatible avec le projet actuel ?
• Quelles mesures de gestion sont prévisibles ?
• Les terres excavées devront-elles être évacuées en filière spécifique ?
• Les fondations sont-elles compatibles avec les mesures pollution ?
• Le projet prévoit-il un sous-sol ?
• Les espaces verts ou potagers sont-ils compatibles avec l’état des sols ?
• Le prix du terrain tient-il compte de ces contraintes ?
• Une clause suspensive est-elle nécessaire ?
• Le planning du permis intègre-t-il les délais d’étude ?

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Quel accompagnement demander à Geo2mo ?

Ce que Geo2mo peut apporter sur le volet géotechnique

Geo2mo peut accompagner le projet sur le volet géotechnique :

• analyse des contraintes de sol ;
• mission G1 ou G2 selon le stade du projet ;
• reconnaissance géologique et géotechnique ;
• sondages et essais ;
• recommandations de fondations ;
• analyse des remblais ;
• prise en compte des tassements ;
• étude des terrassements ;
• analyse des venues d’eau ;
• interaction avec les contraintes architecturales ;
• appui à la compréhension des interactions entre pollution, terrassements et fondations.

Ce volet est important lorsqu’un terrain en SIS présente aussi des remblais, anciennes plateformes, ouvrages enterrés, cuves, dallages, caves remblayées ou sols hétérogènes.

Ce qui relève d’un bureau d’études SSP certifié

En revanche, les éléments suivants relèvent d’un bureau d’études spécialisé en sites et sols pollués :

• étude de sols réglementaire pollution ;
• diagnostic SSP ;
• investigations pollution ;
• schéma conceptuel ;
• plan de gestion pollution ;
• vérification de la compatibilité sanitaire ;
• attestation réglementaire ATTES-ALUR / SIS.

La certification réglementaire dans le domaine des sites et sols pollués est obligatoire pour émettre les attestations réglementaires concernées, dont ATTES-ALUR. (Ministère de la Transition Écologique)

Demander un avis ou un devis géotechnique

Vous préparez un permis de construire sur un terrain à risque, une ancienne friche ou un ancien site d’activité ? Geo2mo peut vous accompagner sur le volet géotechnique du projet : fondations, terrassements, remblais, eau, portance et contraintes de sol.

Avant de figer vos plans, demandez un avis ou un devis pour vérifier les contraintes techniques du terrain. Geo2mo met en avant un devis d’étude de sol gratuit sous 48 h pour les missions géotechniques. (Geo2mo)

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FAQ — Terrain en SIS, étude des sols et permis de construire

Un terrain en SIS est-il constructible ?

Oui, il peut l’être. Un terrain en SIS n’est pas automatiquement inconstructible. En revanche, le projet doit vérifier que l’usage futur est compatible avec l’état des sols et les pollutions connues. Selon le projet, une étude de sols pollution et une attestation peuvent être nécessaires.

Une étude G2 remplace-t-elle l’étude de sols SIS ?

Non. Une G2 est une étude géotechnique de conception. Elle traite les fondations, la portance, les tassements, les remblais, les terrassements et les précautions liées au sol. L’étude de sols SIS concerne la pollution et les mesures de gestion permettant de rendre le projet compatible avec l’usage futur.

Qui fournit l’attestation pour un permis de construire en SIS ?

L’attestation est établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, lorsque le projet entre dans le champ de l’article L.556-2 du Code de l’environnement. (Légifrance)

L’attestation SIS doit-elle être jointe dès le dépôt du permis ?

Oui, lorsqu’elle est exigée. L’article R.431-16 du Code de l’urbanisme prévoit cette attestation parmi les pièces du dossier lorsque le projet est situé dans un SIS et dans les cas prévus par l’article L.556-2 du Code de l’environnement. (Légifrance)

L’acheteur doit-il être informé si le terrain est en SIS ?

Oui. Lorsqu’un terrain situé en SIS fait l’objet d’une vente ou d’une location, le vendeur ou le bailleur doit informer par écrit l’acquéreur ou le locataire, et l’acte doit attester que cette formalité a été accomplie. (Géorisques)

Que faire si le SIS est découvert après le compromis ?

Il faut récupérer la fiche SIS, relire les clauses du compromis, consulter le notaire, vérifier le certificat d’urbanisme et faire cadrer les études nécessaires. Selon le projet, il peut être nécessaire de solliciter un bureau SSP, un géotechnicien, l’architecte et le service instructeur avant de poursuivre le dépôt du permis.

Geo2mo peut-il intervenir sur un terrain en SIS ?

Oui, sur le volet géotechnique : G1, G2, fondations, terrassements, remblais, eau, tassements et contraintes mécaniques du sol. En revanche, l’attestation réglementaire liée aux sites et sols pollués doit être établie par un bureau d’études SSP certifié ou équivalent.