Étude de sol en CCMI : qui la commande et qui la paie ?

Vous allez signer un contrat de construction de maison individuelle et une ligne vous arrête : « adaptation au sol selon étude », ou « étude de sol à la charge du client ». Qui doit la commander, et qui paie ?

La réponse pèse sur votre budget, parce que le sol peut changer les fondations. Le Code de la construction encadre ce point de près : le prix convenu couvre l’adaptation au sol, et ce qui reste à votre charge doit être écrit et chiffré.

Dans ce guide :

• Ce que le contrat met à la charge du constructeur
• Qui fournit l’étude selon la zone du terrain
• Qui paie : trois montages à reconnaître
• Signer avant d’avoir l’étude : ce que permet le contrat
• Ce qu’il faut vérifier avant de signer
• Si l’étude change les fondations

Les sections suivent l’ordre d’un projet, du premier devis à la signature.

En résumé

En CCMI avec fourniture de plan, le constructeur doit décrire tous les travaux d’adaptation au sol, et le prix convenu inclut, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain (articles L. 231-2 et R. 231-5 du Code de la construction et de l’habitation). En zone argileuse moyenne ou forte, vous transmettez en plus l’étude préalable au constructeur avant de signer.

Ce que le contrat met à la charge du constructeur

Le CCMI avec fourniture de plan concerne toute personne qui construit une maison d’au plus deux logements d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer (article L. 231-1). Ces règles sont d’ordre public (article L. 230-1) : le contrat ne peut pas les écarter.

Le sujet tient dans ces textes.

• La description. L’article L. 231-2, c, impose d’indiquer « tous les travaux d’adaptation au sol ». Le plan joint doit aussi les préciser (article R. 231-3).
• Le prix. L’article L. 231-2, d, fixe un prix convenu « forfaitaire et définitif », hors révision prévue au contrat.
• Les études. L’article R. 231-5, 2°, précise que ce prix inclut « s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment ».

La Cour de cassation a appliqué ces règles à un cas très proche de ce que l’on voit sur le terrain. Un contrat était chiffré sans étude, avec un coût d’adaptation au sol exclu du prix et un avertissement dans la notice. La Cour a jugé qu’il « ne peut être prévu » dans un CCMI que le maître de l’ouvrage doit fournir une étude de sol. Elle a ajouté que, « sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites », le prix convenu inclut le coût des fondations nécessaires.

En décembre 2025, la Cour a ajouté que l’obligation de chiffrage porte sur tous les travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble, pour éviter au client de s’engager dans une opération qu’il ne pourrait pas mener à son terme. L’affaire concernait des raccordements.

L’arrêt de 2012 précède la loi Elan. Un autre texte s’ajoute désormais en zone argileuse, et il donne un rôle au maître d’ouvrage : c’est l’objet de la section suivante.

Sans fourniture de plan (article L. 232-1), le contrat reste écrit, à prix forfaitaire, et la notice type décrit aussi les travaux d’adaptation au sol. Les articles R. 231-3 à R. 231-5 cités ici visent le contrat avec plan : faites vérifier votre cas si vous êtes dans l’autre régime.

Qui fournit l’étude selon la zone du terrain

Tout dépend du classement de votre parcelle sur la carte d’exposition au retrait-gonflement. Seules les zones d’exposition moyenne ou forte sont concernées (article R. 132-3, IV). Une carte actualisée s’applique aux contrats conclus depuis le 1er juillet 2026 : voir ce qui a changé à cette date.

Zone d’exposition moyenne ou forte

La règle tient en quatre temps. Le cadre général est résumé dans ce que dit la loi ; voici ce qu’il change pour un CCMI.

1. Avant de signer, vous transmettez au constructeur l’étude préalable annexée à votre titre de propriété (article L. 132-6, 1er alinéa). C’est le plus souvent une mission G1, issue de la vente du terrain. Elle identifie les risques du site, sans dimensionner vos fondations : voir si la G1 du vendeur suffit pour construire.
2. Si aucune étude n’est annexée à votre titre, il vous appartient d’en fournir une équivalente, ou une étude qui tient compte de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment (article L. 132-6, 2e alinéa).
3. Le contrat le constate. Il précise que le constructeur a reçu un exemplaire de l’étude et, le cas échéant, que ses travaux intègrent les mesures nécessaires (article L. 132-6, 3e alinéa).
4. Le constructeur choisit sa voie (article L. 132-7). Il suit les recommandations d’une étude qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, fournie par vous ou réalisée par lui avec votre accord. Ou il respecte des techniques particulières fixées par voie réglementaire. Si l’étude indique l’absence de risque, il n’est pas tenu par cette obligation.

La première voie correspond à une étude de conception, de type G2. La seconde doit limiter les déformations de l’ouvrage, les variations de teneur en eau du terrain près de la maison et les échanges thermiques entre l’ouvrage et le terrain (article R. 132-8). Dans ce cas, aucune étude de conception n’est imposée par le texte : demandez alors comment les fondations ont été arrêtées.

Hors de ces zones

Les articles L. 132-6 et L. 132-7 ne s’appliquent pas. Reste l’obligation de décrire et d’intégrer l’adaptation au sol. L’ANIL en a tiré une conséquence pratique : le constructeur doit faire les investigations nécessaires pour se renseigner sur la nature du sol. Cette note, à jour en 2008, est antérieure à la loi Elan, mais elle reste cohérente avec l’arrêt de 2012 pour les terrains hors zone exposée.

Qui paie : trois montages à reconnaître

Le mot « étude » ne dit pas qui règle la facture. Regardez comment elle arrive dans le dossier. La question du terrain avant l’achat, entre vendeur et acheteur, est traitée dans qui doit payer l’étude lors de l’achat.

Le troisième cas demande de la prudence. Un assureur de constructeurs écrit que la loi Elan permet au constructeur de faire réaliser l’étude avec l’accord du maître d’ouvrage et de la lui facturer. L’article L. 132-7 parle de cet accord, sans parler de facturation, et l’article R. 231-5 rattache ces frais au prix convenu. Posez la question par écrit. Une somme réclamée avant la signature pose aussi problème : aucun versement ne peut être exigé ou accepté avant la signature du contrat (article L. 231-4, II).

Le seul moyen prévu pour sortir un poste du prix est celui des travaux réservés. Ils sont décrits et chiffrés par le constructeur, et vous acceptez leur coût et leur charge par une clause manuscrite, spécifique et paraphée (article L. 231-2, d). La notice porte aussi une mention de votre main (article R. 231-4). Dans les quatre mois qui suivent la signature, vous pouvez demander au constructeur de les exécuter aux prix et conditions du contrat (article L. 231-7, I).

Pour situer l’enjeu, une G2 de maison, phases AVP et PRO, se situe le plus souvent entre 2 000 et 3 500 € chez Geo2mo, comme le montre notre comparatif des missions.

Signer avant d’avoir l’étude : ce que permet le contrat

Beaucoup de contrats sont proposés avant que le sol soit étudié. Le CCMI peut être conclu sous conditions suspensives, mais la liste de l’article L. 231-4, I, est courte : acquisition du terrain, permis de construire, prêts, assurance de dommages, garantie de livraison. L’étude de sol n’y figure pas.

L’ANIL est nette sur ce point dans sa note de 1992, à jour en 2008 : le constructeur ne peut pas signer sous la condition suspensive de l’étude de sol en exigeant une somme. Soit il signe et prend le risque, soit il demande une étude préalable et ne signe pas. Cette analyse précède la loi Elan : sa portée actuelle est à confirmer pour votre contrat.

Cette clause ne doit pas être confondue avec celle d’un compromis de terrain, qui relève d’une autre négociation avec le vendeur : voir la clause suspensive d’étude de sol G2.

En zone exposée, la copie de l’étude mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 est annexée au contrat (article L. 231-2, c). Un contrat signé sans elle mérite donc une question avant la signature.

Après la signature, il reste le délai de rétractation : dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte (article L. 271-1).

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

Prenez le contrat, le plan et la notice, puis passez cette liste. Elle ne remplace pas une relecture par un professionnel du droit.

1. La ligne « Zone argile ». Le modèle de notice comporte une rubrique à renseigner : aléa faible, moyen ou fort. Comparez-la au classement de votre parcelle.
2. La copie de l’étude. En zone exposée, elle doit figurer dans les annexes (article L. 231-2, c).
3. La mention de réception. Le contrat dit que le constructeur a reçu l’étude et, le cas échéant, que ses travaux intègrent les mesures nécessaires (article L. 132-6).
4. Le plan. Il précise les travaux d’adaptation au sol (article R. 231-3). Un plan sans coupe sur les fondations ne répond pas à la question.
5. La rubrique fondations de la notice. Aucun ouvrage de la notice ne peut être omis. S’il n’est pas compris dans le prix convenu, son coût doit être précisé.
6. Les formules ouvertes. « Hors adaptation au sol », « sous réserve de l’étude de sol », « fondations à définir » : demandez à quoi vous vous engagez et pour quel montant.
7. La correspondance entre l’étude et le plan. L’étude de conception n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée (article R. 132-6). Comparez l’implantation, les niveaux et un éventuel sous-sol.
8. La mention manuscrite. Si des travaux restent à votre charge, le total doit apparaître et vous devez l’écrire vous-même (article R. 231-4).

Votre prêteur contrôle aussi ce dossier : il ne peut pas émettre d’offre sans vérifier que le contrat comporte les énonciations requises à ce stade (article L. 231-10).

Si l’étude change les fondations

Avant la signature, le constructeur peut revoir son offre. Comparez alors les propositions sur la même base : même étude, mêmes fondations, même périmètre.

Après la signature, un résultat d’étude ne suffit pas à augmenter le prix convenu. Sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, ce prix inclut les fondations nécessaires. L’ANIL prend cet exemple : le constructeur ne peut pas relever seul le prix parce que l’étude conclut à des fondations spéciales.

Si vous modifiez le projet, la situation change. L’étude ne vaut que pour le projet étudié (article R. 132-6) : un déplacement de la maison ou l’ajout d’un sous-sol peut demander un complément. Faites relire tout avenant qui ajoute une ligne de fondations ou d’adaptation au sol.

Gardez le rapport. En cas de vente de la maison, les études prévues aux articles L. 132-6 et L. 132-7 sont annexées à la promesse ou à l’acte (article L. 132-8).

Les erreurs fréquentes

1. Verser une somme au constructeur pour l’étude avant de signer. Le texte interdit tout versement avant la signature du contrat (article L. 231-4, II). Si vous commandez une G2 vous-même, faites-le auprès du bureau d’études.
2. Croire que la G1 du terrain règle les fondations. Elle procède à une première identification des risques et fixe des principes généraux (article R. 132-4).
3. Signer une notice qui renvoie à une étude absente. Vous ne savez alors ni quelles fondations sont prévues, ni si elles sont dans le prix.
4. Comparer des offres sur le prix convenu seul. Le coût du bâtiment additionne le prix convenu et les travaux réservés (article L. 231-2, d). Une offre basse peut garder les postes les plus lourds hors du prix.
5. Déplacer la maison sans prévenir le bureau d’études. Un rapport fait pour une implantation ne se transpose pas à une autre.

Questions fréquentes

Le constructeur peut-il m’obliger à fournir une étude de sol ?

L’arrêt du 24 octobre 2012, antérieur à la loi Elan, retient qu’un CCMI ne peut pas prévoir que le maître de l’ouvrage doit fournir une étude de sol. Depuis, en zone d’exposition moyenne ou forte, l’article L. 132-6 vous demande de transmettre l’étude annexée à votre titre, ou d’en fournir une si aucune n’y est annexée. Les textes que nous avons lus ne tranchent pas l’articulation entre ces deux règles : pour un contrat précis, interrogez une ADIL, un notaire ou un avocat.

Le constructeur peut-il augmenter le prix après l’étude de sol ?

Pas au seul motif que l’étude impose des fondations plus coûteuses. Le prix convenu est forfaitaire et définitif (article L. 231-2, d) et il inclut les fondations nécessaires, sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-18.164). La situation diffère si vous changez le projet ou si un poste a été régulièrement réservé, décrit et chiffré, avec votre clause manuscrite.

Que vaut la mention « adaptation au sol selon étude » dans la notice ?

Elle ne dit ni quels travaux sont prévus, ni à quel prix. La notice type comporte la description des travaux d’adaptation au sol et distingue ce qui est compris dans le prix de ce qui ne l’est pas, avec le coût de ces derniers (article R. 231-4 et arrêté du 27 novembre 1991). Demandez au constructeur de préciser par écrit si ces travaux sont inclus, et sinon leur montant.

Un plan de catalogue dispense-t-il d’étudier le sol ?

Non. Un plan type décrit une maison, pas votre terrain. Le contrat doit pourtant indiquer les travaux d’adaptation au sol de votre projet, et le plan joint doit les préciser (articles L. 231-2, c, et R. 231-3). Une maison déjà construite ailleurs ne dit donc rien des fondations à prévoir sur votre parcelle. Demandez comment celles de la notice ont été déterminées.

En CCMI, le constructeur doit-il me remettre le rapport d’étude ?

En zone d’exposition moyenne ou forte, une copie de l’étude mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 est annexée au contrat (article L. 231-2, c). Hors de ces zones, ce texte ne prévoit pas d’annexe, mais rien ne vous empêche de la demander. Sans ce document, vous ne pouvez pas vérifier que les fondations de la notice répondent à ce que le sol demande.

Faire étudier le sol avant de signer

Vous comparez des offres de constructeurs, ou votre contrat renvoie à une étude que vous n’avez jamais vue ? Envoyez-nous l’adresse du terrain, le plan de la maison, la notice et l’étude dont vous disposez. L’équipe Geo2mo vous indique si une G2 est utile et ce qu’elle doit couvrir. Nous intervenons depuis nos agences de Montpellier et d’Argenteuil, en Occitanie, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, en Île-de-France et au-delà.

Cet article donne des repères généraux, d’après les textes en vigueur au 1er novembre 2026. Pour la lecture d’un contrat précis, adressez-vous à une ADIL, à un notaire ou à un avocat.

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